预测：营改增后的房产交易征税方式

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营改增政策出台后，大家都众说纷纭，以下是个人的看法和见解。

一、关于「营改增」的误读误判：

误读一：「二手房新开征增值税」。 解释：增值税，营业税，是我国自1994年税改之后，最重要的两个税种。任何生产经营行为，要么缴纳增值税，要么缴纳营业税。两者的范围不交叉。所谓的「营改增」，是将原来缴纳营业税的行业，改为缴纳增值税。二手房交易本来就是要缴纳营业税的（部分情况有优惠和减免）。营改增之后，所有原营业税行业都要改缴纳增值税。二手房交易也不例外。而且原来的营业税优惠政策应该会直接继承到增值税上。 结论：这是「改征增值税」，而不是「开征增值税」！ 误读二：「个人卖房不是经营，不应该缴纳增值税」。 解释：个人销售二手车等二手物品，以前确实是不用缴增值税的，原因在于《增值税暂行条例》及实时细则有规定：个人（不含个体户）销售自己使用过的物品，免征增值税。但是，房产是一种特殊的物品，不同于其他的商品，她的价值不仅仅在于使用，还包含了投资等行为带来的附加价值。其实原来个人售房满两年免征营业税，就是为了区分使用和投资所带来的销售性质的不同。 结论：「个人卖房应该缴纳增值税」。 误读三：「个人卖房没有增值的，不应该缴纳增值税」。 解释：这就属于望文生义了。增值税的设计初衷，是对商品增值的部分进行征税。但是如何计算增值，是一个很复杂的过程。简单地说，为了确保税负公平，增值税有两种算法。对应的，税局也把增值税纳税人分为两种： 一般纳税人：应缴税款＝销项税－进项税＝销售额×税率－进项税。也就是按照增值的差额征税。 小规模纳税人：应缴税款＝销售额×征收率。也就是按照销售全额计算税款。 按照《增值税暂行条例实施细则》第29条的规定。个人（不含个体户）都按照小规模纳税人纳税。 结论：「个人卖房按照销售全额计算缴纳增值税」。

二、关于「营改增」之后的房产交易征税方式预测：

预测1：个人所得税、契税、印花税、城建税、土增税政策照旧。 解释：营改增，只涉及营业税和增值税，其他税短期内不会变。 预测2：营业税原有优惠政策，增值税全部继承。 解释：例如个人售房满二免营业税，应该会直接变成个人售房满二免增值税。 预测3. 1：个人销售二手房，增值税征收率3%。 解释：按小规模处理，增值税额＝房款全额÷(1＋3%)×3%。 2：个人销售二手房，增值税征收率减按2%。 解释：按处理旧固定资产，增值税额＝房款全额÷(1＋3%)×2%。 3：个人销售二手房，增值税全免。 解释：按销售个人使用过的物品，免征增值税。 4：个人销售二手房，按差额缴纳增值税。 解释：税款＝(卖出价－买入价)×11%。 预测4 1：房产企业销售一手房，税负上升，转嫁给购房者。 解释：房产企业肯定都得被认定为一般纳税人，税率为11%。短时间内没有进项，税负远高于营业税。故而房价↑↑↑。 2：房产企业销售一手房，国家给特殊政策，稳定税负，与之前差不多。 解释：考虑到房产企业的特殊情况，国务院可能会给出特别的政策，确保平稳过渡。 以上纯属个人看法预测，其真实准确性需读者自行评判。    
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